越秀地产淡市抢地王

21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

广州取消地价上限后，“提振市场”的时刻很快就到来了。12月29日，广州琶洲西区一宗地块公开出让，经过5个多小时、85轮的竞价，越秀地产打败了其余8竞争对手，成为新晋广州楼面价地王的所有者。

琶洲西区这次推出的地块是仅有3万平方米的小地块，但因其独特的地理位置受到了房企的争抢。最终，越秀地产以约22.7亿元的总价、约7.57万元/平方米的单价拿下，溢价率高达59%。

越秀地产正在褪去“保守”的标签，成为新晋的“地王制造机”。在拿下广州这宗地块的前后，越秀地产土地投火力全开，不仅拿下了广州天河世界大观地块，也在合肥竞得了一宗“楼面价地王”。

即便在这几年国央企崛起的大背景下，越秀地产的狂奔也显得格外耀眼，扩张路径与前“黑马房企”也没有区别。越秀地产的产品在业界算不上顶尖水平，在没有进行全国化规模扩张前，它是一“中规中矩”的区域深耕型国房企。

但是，在许多民营房企退场下，房地产行业的金集中度提升，越秀地产由此速度蹿升。

再现地王

这是广州取消地价上限后的首次土拍，如果没有琶洲西区的这宗地块，这次土拍的结果实在乏善可陈。

12月29日当天，广州本应有7宗地块进行交易，但最终有3宗地块延期出让，一宗地块中止出让；成功出让的3宗地块，成交总额为125.33亿元，平均溢价率7.18%。

越秀地产拿下的琶洲西地块，由于区位优势明显，成为房企争抢的目标。这宗地块占地面积为2.37万平方米，计容建筑面积3万平方米，挂牌起始价14.3亿元，起拍楼面价约4.77万元/平方米。其毗邻越秀地产的两个豪宅项目琶洲・樾及琶洲南TOD，这两个项目均价均在12万/平方米以上。

按照楼面价和售价计算，这宗地块能够为房企带来较为可观的利润。根据公开消息统计，这宗地块吸引了保利、招商、中海、越秀、珠实、华发、建发、国贸和金茂等9央国企报名，最终被越秀地产收入囊中。

根据最终越秀地产的成交价格计算，琶洲西地块的最终成交楼面价为约7.6万元/平方米，溢价率58.7%。这是广州首宗楼面价突破7万/平方米的地块，而广州上一次出现地王还是在三年前――2020年，广州城投拿下越秀南路地块，楼面价是64576元/平方米。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析称，从此次土拍情况来看，土地市场呈明显分化趋势，从地块自身素质来看，琶洲西地块区位十分优越，周边高端楼盘去化理想，价格也有支撑，这是众多实力房企追捧的原因。

陈雪强分析称，从此次土拍热度来看，房企对于核心区域优质地块给予十分高的溢价。尤其是取消限地价后，房企对于优质地块的竞拍会更加激烈，拥有一定源优势且具备打造高端产品潜力的地块更是受到房企青睐。这也与近几年广州高端产品去化提升显著、豪宅产品去化效果较好有关。因此也坚定了开发商趋于拿市中心核心优质地块的信心。

越秀地产在收入这宗地块后发布公告表示，以合理成本收购广州市海珠区琶洲西区地块，将增加越秀地产的优质土地储备，并有助于巩固其在广州的战略地位。

越秀狂奔

这两年，越秀地产一面巩固大本营广州的实力，一面走向全国攻城略地。

在拿下琶洲西地王的同时，越秀地产还在合肥也拿下了一宗“楼面价地王”。12月28日，在合肥土拍上，越秀地产以总价8.35亿元竞得滨科城一宗地块，成交楼面价约2.3万元/平方米，溢价率28.06%。

这宗地块同样具有不错的区位条件，但操盘难度也不低。一位合肥房企人士告诉21世纪经济报道记者，“这宗地块应该是2024年合肥新房的天花板，但是地块限制比较多，地块面积小，多地块南边也有不利因素，需要种树还有限高。”

越秀地产在2021年才进入合肥市场，目前首个项目也尚未交付。越秀地产能否赢得合肥市场的青睐，也还存在不确定性。“越秀地产前在合肥没有高端豪宅项目，购房者没法参考。”上述合肥房企人士表示。

纵观越秀地产近期拿地的策略，它青睐的是总价较低的核心区域地块，投者也将称为“蝇型地王专业户”。越秀地产的策略现在看来还算合理，在淡市下抢下核心位置的地王，通过高周转的方式，迅速回笼金具有相当的可行性。

这其实也与前黑马房企的扩张路径类似。

一位华南房企的总部人士对21世纪经济报道记者分析称，“这几年地方国企有几冲得很猛，这些房企的优势是融成本特别低，能够借到钱。但是，借到钱还得不拿错地，不然神仙也救不了。所以小的优质地块更受欢迎，大的占用金量也不小，所以除非大型央企多数也没有那个实力去拿。”

在融方面，越秀地产保持畅通。今年12月20日，越秀地产宣布与一银行订立一份融协议，越秀地产由此获得5亿港元定期贷款融，贷款期由首次提款日期起计12个月。今年12月15日，越秀地产也公告称，其获得两银行共计13.5亿港元定期贷款融。

金的加持，就是当下房企扩张规模的利器。今年前11个月，越秀地产累计合同销售金额约为1329.1亿元，同比上升约29.1%，已经完成年初的销售目标。

不过，在频繁融和不断拿地的情况下，越秀地产的负债水平保持得还算得当。根据中报，截至2023年6月30日，越秀地产剔除预收款的产负债率、净负债率、现金短债比分别为66.77%、125.88%、2.59倍。

越秀地产董事长林昭远在公司2023年中期业绩会上表示，“2021年第四季度开始，特别是去年，房地产行业急速调转，企业出现问题要考虑对这个市场的波动做了哪些准备，如何管好杠杆和流动性，企业出问题不能怪市场，只能怪自己。”

如今看来，越秀地产管理层是有十足的自信，在安全的前提下，拿地和融两不误。